Imposto de Renda 2025 — Fundos Imobiliários, como declarar?

**Como Declarar Fundos Imobiliários (FIIs) no Imposto de Renda — Guia Prático Brick360 — **https://www.brick360.com.br

Investir em Fundos Imobiliários (FIIs) é uma das formas mais acessíveis e eficientes de gerar renda passiva no Brasil. E embora os rendimentos mensais pagos por esses fundos geralmente sejam isentos de imposto de renda, isso não significa que você está livre de declarar esses investimentos à Receita Federal.

Pelo contrário: quem investe em FIIs deve informar três informações importantes:

· A quantidade de cotas que você fechou o ano possuindo;

· Os rendimentos recebidos durante o ano e;

· Eventuais ganhos (e perdas) com a eventual venda de cotas ao longo do ano.

O não envio de alguma dessas informações pode te levar a cair na malha fina. Mas não se preocupe, pensando nisso a Brick360 preparou este artigo completo, prático e direto ao ponto, com o passo a passo para você declarar corretamente seus FIIs no Imposto de Renda 2025.

Você vai entender onde informar:

A posse dos fundos (mesmo que nunca tenha vendido)

Os rendimentos (normalmente isentos)

Os lucros com venda (que são tributados em 20%)

E até como declarar prejuízos

Tudo com exemplos, imagens ilustrativas e dicas valiosas. Vamos nessa?

Capítulo 1. Documentos Necessários

Antes de abrir o programa da Receita Federal, é importante ter em mãos:

Informe de Rendimentos (geralmente enviado pela sua corretora até o fim de fevereiro)

Histórico de compras e vendas de cotas

Comprovantes de DARFs pagos (se você vendeu cotas com lucro durante o ano)

CNPJ de cada fundo investido

💡 Dica importante: Se você investe em vários fundos ou realizou muitas operações, organize essas informações mês a mês para evitar erros e facilitar a declaração. (Ainda não é possível fazer isso pela Brick360, mas está no nosso radar!)

Capítulo 2. Como Declarar FIIs em “Bens e Direitos”

Mesmo que você nunca tenha vendido uma cota, a posse dos fundos deve ser declarada.

📍 Na barra lateral direita, vá até: “Bens e Direitos”

**1.) Grupo → **Grupo 07 — Fundos

**2.) Código → **03 — Fundo de Investimento Imobiliário → Titular

**3.) Localização (País) → **105 — Brasil

**4.) CNPJ do Fundo → **Consulte o CNPJ do seu FII ao final desse artigo.

**5.) Discriminação → **Informe o nome do Fundo, a Corretora, o CNPJ do Administrador do Fundo e o custo médio de aquisição das cotas do seu FII.

📝 Importante: Se você comprou cotas em momentos diferentes com preços distintos, calcule o preço médio ponderado.

**Ex.: **Se você comprou 10 FIIs por R$10,00 cada. Depois fez outra compra de 20 FIIs por R$15,00 cada. Seu custo médio será: ((10 * 10)) + (20 * 15)) / (10 + 20) = R$ 13.33

**6.) Negociado em Bolsa? → **Sim, caso seja um FII negociado na B3. Não, caso seja um FII Cetipado.

**7.) Código de Negociação → É o ticker do seu FII. Ex.: **TRXF11, ou HGLG11 etc.

**8.) Situação em 31/12/2023 → **Valor dos ativos em 2023, caso você já possuísse eles em dezembro daquele ano (vale conferir o informado na última declaração de IRPF)

**9.) Situação em 31/12/2024 → **Valor que seu investimento fechou o ano valendo.

10.) Abre-se a guia para preencher os valores de aluguel que você recebeu desse FII (veja os detalhes na próxima seção).

Capítulo 3. Como Declarar os Rendimentos (Dividendos)

Aquela renda mensal que cai na conta isenta de IR? Sim, ela também precisa ser informada.

📍 Vá até: “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” → Código 26 ou 99 — Outros (varia conforme o informe da corretora)

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**1.) Grupo → **Grupo 07 — Fundos

**2.) Código → **03 — Fundo de Investimento Imobiliário → Titular

**3.) Localização (País) → **105 — Brasil

**4.) CNPJ do Fundo → **Consulte o CNPJ do seu FII ao final desse artigo.

**5.) Discriminação → **Informe o nome do Fundo, a Corretora, o CNPJ do Administrador do Fundo e o custo médio de aquisição das cotas do seu FII.

📝 Importante: Se você comprou cotas em momentos diferentes com preços distintos, calcule o preço médio ponderado.

**Ex.: **Se você comprou 10 FIIs por R$10,00 cada. Depois fez outra compra de 20 FIIs por R$15,00 cada. Seu custo médio será: ((10 * 10)) + (20 * 15)) / (10 + 20) = R$ 13.33

**6.) Negociado em Bolsa? → **Sim, caso seja um FII negociado na B3. Não, caso seja um FII Cetipado.

**7.) Código de Negociação → É o ticker do seu FII. Ex.: **TRXF11, ou HGLG11 etc.

**8.) Situação em 31/12/2023 → **Valor dos ativos em 2023, caso você já possuísse eles em dezembro daquele ano (vale conferir o informado na última declaração de IRPF)

**9.) Situação em 31/12/2024 → **Valor que seu investimento fechou o ano valendo.

10.) Abre-se a guia para preencher os valores de aluguel que você recebeu desse FII (veja os detalhes na próxima seção).

Capítulo 3. Como Declarar os Rendimentos (Dividendos)

Aquela renda mensal que cai na conta isenta de IR? Sim, ela também precisa ser informada.

📍 Vá até: “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” → Código 26 ou 99 — Outros (varia conforme o informe da corretora)

Preencha para cada fundo:

**1.) Beneficiário → **Seu CPF (já virá preenchido automaticamente)

**2.) CPF/CNPJ da Fonte Pagadora → **CNPJ do FII (já virá preenchido automaticamente)

3.) Nome da Fonte Pagadora **→ **Normalmente o Administrador do FII, conforme o documento informe que você recebeu.

**4.) Descrição → **0703 — Fundos de Investimento Imobiliários (FII)

**5.) Valor → **Aqui deve ser informado a soma de todos os proventos que você recebeu daquele FII ao longo do ano.

📝 Importante: Some os valores mês a mês. O informe da corretora costuma trazer isso pronto.

6.) Voltar para a guia Bens e Direitos discriminada na seção 2 deste artigo.

Capítulo 4. Como Declarar Ganhos com Venda de FIIs

📅 Esqueceu de pagar o DARF no ano passado?

Se você vendeu cotas de FIIs com lucro ao longo do ano, deveria ter pago 20% de IR, sobre o ganho, até o último dia útil do mês seguinte à venda, por meio do DARF.

Mas calma! Se esqueceu, ainda dá pra corrigir:

👉 Você precisa emitir um DARF para cada mês em atraso 👉 O valor será ajustado com juros e multa 👉 Use o programa oficial da Receita Link aqui

💡 Fica a dica: quanto antes regularizar, menos você paga de juros!

📍 Vá até:

“Renda Variável” → “Operações em FII ou Fiagro”

Preencha mês a mês:

Lucro líquido (ou Prejuízo Líquido, que deve ser informado com um sinal de “-“ na frente do número)

IR pago via DARF

IR retido na fonte (0,005% do valor de venda) — aquele famoso R$ 0,01

🧾 Não há isenção para vendas abaixo de R$ 20 mil, como ocorre com ações.

Se teve lucro → precisa apurar e pagar.

🥇Dica de Ouro

Compensação de Prejuízos Anteriores

Se você teve prejuízo em meses anteriores ou anos anteriores, pode usar esse prejuízo para abater lucros futuros, e assim pagar menos imposto ou até zerar o IR devido.

📍 No mesmo menu de “Renda Variável”, a Receita permite informar e acumular os prejuízos mensais.

📊 Exemplo prático de compensação:

Em maio/2024, você vendeu cotas de XPML11 com prejuízo de R$ 1.200

Em outubro/2024, você vendeu cotas de HGLG11 com lucro de R$ 2.000

Você poderá abater os R$ 1.200 de prejuízo, e pagar 20% apenas sobre os R$ 800 restantes (lucro líquido).

🔢 Cálculo:

Lucro final = R$ 2.000 — R$ 1.200 = R$ 800

IR devido = 20% × R$ 800 = R$ 160

Sem compensar, você pagaria R$ 400. Com a estratégia, economiza R$ 240.

💡 Estratégia de longo prazo: realizar prejuízo intencional

Investidores experientes usam uma técnica chamada “realização de prejuízo”:

Vendem cotas em momentos de baixa, gerando um prejuízo contábil;

Depois de 1 ou 2 dias úteis, recompram as mesmas cotas (ou similares);

Assim, registram o prejuízo para compensar lucros futuros, reduzindo o IR a pagar quando venderem com ganho real.

📌 Essa estratégia é especialmente útil para quem pensa no longo prazo, e não se preocupa com movimentos de curto prazo no preço das cotas.

Importante: A Receita permite isso, desde que não haja “compra e venda no mesmo dia” ou operações artificiais para enganar o Fisco.

Link — Tabela com relação de FIIs e CNPJ dos Fundos e Administradoras.

Glossário Brick360 — Termos que Todo Investidor Precisa Conhecer

1. FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

Fundo que investe em imóveis ou em títulos ligados ao setor imobiliário. Ao investir em FIIs, você se torna um cotista, ou seja, dono de uma parte do fundo.

📌 Exemplo: Investindo no fundo XPML11, você tem direito a uma fração de vários shoppings centers.

2. Cotas

Unidades que representam a sua participação em um FII. Quanto mais cotas você possui, maior é sua parte nos lucros distribuídos.

📌 Exemplo: Se um FII distribui R$1 por cota e você tem 100 cotas, receberá R$100 de dividendos.

3. Rendimentos Isentos

São os aluguéis mensais recebidos pelos cotistas dos FIIs, que, em regra, são isentos de Imposto de Renda. Ainda assim, precisam ser informados na declaração.

📌 Importante: Isento não significa “não declarar”! O Leão quer saber mesmo assim.

4. Valor de Aquisição

É quanto você pagou pelas cotas do FII, incluindo taxas da corretora. Essa informação vai na ficha de “Bens e Direitos”.

📌 Dica: Guarde sempre as notas de corretagem ou use o extrato da sua corretora.

5. Lucro com Venda de Cotas

Quando você vende cotas por um preço maior do que pagou, o lucro é tributável. A alíquota padrão é de 20%.

📌 Dica estratégica: Se teve prejuízos anteriores, pode compensar e pagar menos imposto.

6. IFIX (Índice de Fundos Imobiliários)

Índice da B3 que representa o desempenho médio dos principais FIIs listados. Serve como referência de comparação para sua carteira.

📌 Comparação: É como o “Ibovespa dos FIIs”.

❓ FAQ Brick360 — Imposto de Renda e Fundos Imobiliários

1. Preciso declarar meus FIIs mesmo que não tenha vendido nada?

Sim! Mesmo que você só tenha comprado cotas e esteja segurando, é obrigatório declarar na ficha de “Bens e Direitos”.

2. Os rendimentos dos FIIs são isentos de imposto?

Sim, desde que o fundo cumpra os requisitos da lei (como ter mais de 50 cotistas e negociação em bolsa). Mas mesmo isentos, os rendimentos devem ser declarados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

3. E se eu vender cotas com lucro?

Você deve calcular o lucro e, se houver, pagar 20% de imposto até o último dia útil do mês seguinte à venda. O pagamento é feito via DARF no código 6015.

📌 Dica Brick: Use o programa GCAP para calcular e importar os dados para sua declaração.

4. Posso compensar prejuízos com FIIs?

Sim! Você pode usar prejuízos anteriores para abater lucros futuros e pagar menos imposto. Para isso, mantenha um controle mês a mês das operações.

📌 Estratégia: Alguns investidores vendem cotas com prejuízo proposital em dezembro para gerar crédito tributário e recompram em janeiro.

5. Como declarar no GCAP?

No GCAP, você deve registrar cada venda, mesmo que sem lucro. O programa ajuda a calcular o imposto devido e depois exporta os dados para o programa da Receita.

6. O que acontece se eu não declarar?

Você pode cair na malha fina. Mesmo isentos, os rendimentos de FIIs são informados pelas administradoras à Receita Federal. Se você não declarar, o sistema identifica a divergência.